Kaufe JETZT deine erste Immobilie!
► Julie: Und heute feiern wir ein Jubiläum! Die liebe Maike von Mrs. Property ist bei mir im Podcast zu Gast. Damit bricht sie das anderthalbjährige Monopol von Ärztinnen in meinem Podcast und ist die allererste Nicht-Ärztin! 🎊
Dies läutet eine neue Ära bei Match in Business ein. Ich werde eine Vielzahl unterschiedlichster Gäste einladen, darunter Rechtsanwälte, Steuerberater und Expert*innen aus verschiedenen Branchen, um ein umfassendes Bild darüber zu erhalten, wie wir finanzielle Freiheit erreichen können. 💰
Ich habe es bereits angedeutet: Es geht heute um Immobilien. Mein neuer Investitionskurs *Individuell investieren* hat letzten Monat wieder begonnen und ist ein großes Thema bei meinen Finanzfinnis.
Viele fragen sich: *Hey, ich möchte gerne meine eigene Immobilie haben. Ist das für mich möglich? Und wenn ja, wie bekomme ich das hin?* 🏠
Deshalb dachte ich mir, Maike ist einfach die perfekte Person, die ich einladen sollte, um herauszufinden, wie wir unsere erste Immobilie erwerben können und in welcher Form das als Investmentsinnvoll ist.
Herzlich Willkommen, liebe Maike!
Stell dich doch mal meiner Community vor – wer bist du und wie bist du zu Immobilien gekommen? 😊
• Maike: Vielen Dank für die nette Einführung, liebe Julie! Ich fühle mich geehrt, die erste Nicht-Ärztin in deinem Podcast zu sein. Ich freue mich sehr über die Einladung! 😃
Ich bin Maike, 37 Jahre alt, und lebe mittlerweile in München. Zuvor war ich in Köln, davor in Essen und Bielefeld. Ich habe viel umgezogen und die Jobs gewechselt.
Wie bin ich zum Thema Immobilien gekommen? Nun, ich hatte einen finanziellen Wake-up Moment im Jahr 2015, als ich 29 war. Nach meinem Masterstudium war ich zwei Jahre im Beruf und habe Geld verdient – aber, Überraschung, ich habe auch viel Geld ausgegeben! 🎉
Und zwar mehr, als ich tatsächlich hatte! Ich hatte ein Auto finanziert und sogar einen Fernseher! 📺
Das sind die ersten Schritte meines Weges zur finanziellen Freiheit, und ich freue mich darauf, darüber zu sprechen!
Ja, und aus heutiger Sicht würde ich sagen, ich habe aus der Hand in den Mund gelebt. 💸 Für Berufsanfänger ist es natürlich verständlich – die erste eigene Wohnung, die erste Ausstattungmüssen schließlich auch erst einmal angeschafft werden.
Doch nach zwei Jahren im Job hätte ich definitiv besser hinschauen sollen. Das wurde mir klar, als mir ein Buch von Bodo Schäfer in die Hände fiel: *Finanzielle Freiheit – In sieben Jahren zur ersten Million.* 📈
Bodo stellte die Frage: *Wie lange könnten Sie von Ihrem Ersparten leben, wenn ab heute kein Geld mehr reinkommt?* Die Antwort war recht bitter: genau einen Monat. 😳
Ich habe tatsächlich mein ganzes Nettogehalt jeden Monat wieder ausgegeben.
Mir wurde klar, so geht es einfach nicht weiter! Ich habe dann zwei Jahre genutzt, um zum einen meine Schulden abzubauen. Ich habe das Auto vorzeitig abgelöst. 🚗
Der Fernseherkredit konnte nicht vorzeitig abgelöst werden, aber der lief ohnehin bald aus. Während dieser Zeit habe ich berufsbegleitend studiert und noch einen MBA gemacht, für den ich ebenfalls einen Studienkredit hatte.
Als ich mich endlich hingesetzt habe und gesehen habe, was wirklich reinkommt und was wirklich rausgeht, habe ich erkannt, dass ich die Studiengebühren von damals, ich glaube 650 Euro 😵💫 monatlich, auch aus meinem laufenden Gehalt bezahlen kann. Ich brauchte diesen Kredit gar nicht! 💡
So habe ich zwei Jahre genutzt, um meine Finanzen zu strukturieren, Schulden zu tilgen und einen Notgroschen aufzubauen. Ich denke, ich habe es geschafft, um die drei bis sechs Nettogehälterzur Seite zu legen. Das ging natürlich durch entsprechende Bonuszahlungen und Steuererstattungen.
2017 habe ich dann die ersten Aktien-ETFs gekauft, weil ich verstanden hatte, dass es auch andere Wege gibt, um Geld zu verdienen – nicht nur durch Arbeit.
Das war mir so nicht bewusst, da ich nicht in einem Umfeld aufgewachsen bin, in dem dies selbstverständlich war. Ich glaubte, ich müsse fleißig sein, viel lernen und die Karriereleiter weiter hochklettern, um im Leben etwas zu erreichen. 🏃♀️💨
Ich habe gelernt, dass es Menschen gibt, die aus Kapitaleinkünften leben – sei es durch Dividenden aus Aktien oder Mieteinnahmen aus Immobilien. Das war für mich ein echter Augenöffner! ✨
Genau, ich habe dann erkannt, dass ich auf dem Holzweg bin. Dieser Weg führt jedenfalls nicht in die Unabhängigkeit. Ich war schon immer jemand, der selbstbestimmt leben wollte.
Schon früh wollte ich mich von meinen Eltern abnabeln und habe stets sehr wenig darauf gegeben, was andere denken oder was die Gesellschaft von mir erwartet. ✌️
Der Weg zur finanziellen Freiheit wurde für mich wirklich augenöffnend, als ich dieses Konzept kennenlernte. Ich habe beschlossen: Ich will das auch und ich weiß: Ich kann das! 💪
Im Jahr 2017 habe ich dann die ersten Aktien-ETFs gekauft. Ab diesem Zeitpunkt habe ich jede Gehaltserhöhung, die kam, an die Börse investiert – auch Einmalzahlungen.
Natürlich habe ich meinen Lebensstandard ein wenig angepasst. Ich bin nicht diejenige, die extrem frugal lebt; ich versuche, auch die Einnahmenseite zu optimieren, nicht nur die Ausgabenseite. 💰
Ich dachte mir: Wenn ich einfach so weitermache, immer mehr arbeite, um am Ende immer mehr zu verdienen… 🔥 Ich habe zuletzt in der Unternehmensberatung gearbeitet und musste auch sehen, dass man ab einem gewissen Jahresbruttogehalt einfach massiv Einkommensteuer zahlt. Ja, das muss man berücksichtigen!
So habe ich mir gedacht, ich investiere das, was ich monatlich mehr verdiene, an der Börse. Aber das wird mich nicht so schnell ans Ziel bringen, wie ich es mir wünsche. 🏁 Daher kam ich irgendwann auf Immobilien als Assetklasse.
Ich habe verstanden, dass ich gute Bonität habe, Eigenkapital vorzuweisen und ein hohes laufendes Einkommen. Ich habe jeden Monat Überschüsse im vierstelligen Bereich. 💸
Das bedeutet, ich kann einfach Geld von der Bank holen und nicht nur mein eigenes Geld investieren. Ich gehe zur Bank, hole dort das Geld, kaufe eine Immobilie, vermiete diese, und im Jahr 2019 habe ich dann meine erste Immobilie gekauft! 🏡✨
Damals waren die Zinsen sehr, sehr niedrig. Das bedeutete, ich konnte die Finanzierung so strukturieren, dass die Immobilien sich quasi von selbst abtragen. Im Gegenteil, es blieb sogar ein bisschen Überschuss übrig! 💵
Dieses Konzept hat mich so geflasht und gepackt, dass ich dachte: Das ist ja wie Geld kreieren! Es ist total abgefahren. Natürlich trägt man Verantwortung und es gibt Risiken, aber darum kommen wir später sicherlich noch dazu. 🏋️♀️
Es hat mich so begeistert, dass ich das Ganze nicht nur einmal, sondern acht Mal in relativ kurzer Zeit gemacht habe. Zwischen 2019 und 2021 habe ich acht Immobilien gekauft – acht Wohnungen, keine ganz neuen, sondern acht bestehende Wohnungen! 🏢
Jetzt habe ich das Ganze zu meinem Beruf gemacht. Seit 2021 bin ich selbstständig als Mrs. Property und begleite im Prinzip Menschen, die sagen: *Hey, ich will auch eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen. Wo fange ich an? Wo sind die Stolpersteine? Wo lauern eventuell Gefahren oder Risiken? Wer könnte versuchen, mich über den Tisch zu ziehen?* 🧐
Das Immobiliengeschäft ist in der Tat ein sehr provisionsbasiertes und auch ein sehr persönliches Geschäft. Seit 2021 darf ich das alles vollzeit machen und habe mittlerweile über 50 Kunden auf ihrem Weg zur ersten Immobilie begleitet.
Das ist etwas, wo ich meine Leidenschaft und Berufung gefunden habe. Es ist wahnsinnig schön, dass ich das alles miteinander verknüpfen darf! 🌟
► Julie: Genau so ist es! Du hast bereits so viele wichtige Punkte angesprochen. Ich liebe es, anhand von Beispielen zu arbeiten, um zu verdeutlichen, was das Ganze bedeutet. 💃
Anstatt nur hypothetisch oder theoretisch darüber zu sprechen, möchte ich den Zuhörern ein klares Bild vor Augen führen. Damit wird klar, dass auch DU das erreichen kannst! 🙌
Deswegen würde ich jetzt einfach mal sagen: Lass uns zurückgehen und anhand deines Beispiels veranschaulichen, wie deine allererste Immobilie entstanden ist. Du hast viele wichtige Begriffe wie Bonität, Kapitalanlage, Eigenkapital und Fremdkapital erwähnt.
Das sind echt viele Begriffe, die für dich klar sein mögen, aber ich kann mir vorstellen, dass einige Zuhörer da draußen das nicht nachvollziehen können. Man gerät schnell in eine Business-Bubble, wenn man das Thema schon lange behandelt! 💁♀️
Lass uns doch wirklich in die erste Immobilie eintauchen! Das ist auf jeden Fall das spannendste Thema für meine Zuhörer, denn viele stehen noch vor der ersten Immobilie. Lass uns zuerst klären, wie du erkennst, dass eine Immobilie eine Assetklasse ist.
Ab wann wird sie also zu einem Investment auf dem Weg zur finanziellen Freiheit?
Und nimm uns bitte emotional mit auf den Weg, was alles passiert ist und was in deinem Kopf klar werden musste, damit du auf die Idee kamst, zu sagen: *Hey, jetzt bin ich bereit, eine Immobilie zu kaufen!*
• Maike: Also, vielleicht zunächst einmal: Wann ist eine Immobilie eine Investition? Nur wenn ich sie vermiete! 🏠 Es ist wichtig zu unterscheiden zwischen einer Verbindlichkeit und einer Investition.
Bei einer Investition gebe ich Geld für etwas aus, und es fließt Geld, also Cash, an mich zurück. Zum Beispiel: Ich kaufe eine Aktie und bekomme einmal im Jahr eine Dividende oder quartalsweise, wie auch immer. Ich gebe Geld aus, kaufe die Aktie und bekomme die Dividende zurück.
Wenn ich eine Immobilie kaufe, die ich vermiete, bekomme ich monatlich die Mieteinnahmen zurück. 💰 Das bedeutet, es muss immer einen aktiven Geldfluss zurück zu mir geben; nur dann ist es eine Investition. Bei einem Eigenheim muss ich sagen, ich bin selber überzeugte Mieterin.
Ihr habt gehört, wie oft ich schon in meinem Leben umgezogen bin. Ich habe immer berufliche Chancen gesucht und wahrgenommen, und es hat einfach nie zu meinem Lebensentwurf gepasst – und bis heute nicht. 🙅♀️
Ich habe keinen Traum vom eigenen Zuhause; ich bin wirklich glücklich als Mieterin. 🏡 Ich habe keine Kinder und möchte auch keine – das spielt vielleicht ein bisschen mit rein. Ich habe diesen Nestbautrieb gar nicht. Aber das ist meine klare Meinung dazu – da kann man sicherlich darüber streiten.
Das Eigenheim ist für mich eine Verbindlichkeit, da fließt nur Geld von dir weg und nichts kommt zurück. 💸 Bei einer Kapitalanlage ist es anders: Da gibt es Geld vom Mieter zurück und auch Geld vom Finanzamt. Wenn ich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erziele, kann ich alles Mögliche als Werbungskosten ansetzen, was ich als Eigenheimbesitzer nicht darf – z.B. Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungsmaßnahmen. 🤯
Der Unterschied ist klar: Eigenheim ist keine Investition. Viele träumen vom mietfreien Leben im Alter.
Wenn ich hier in München aus dem Fenster schaue, sehe ich viele alte Leute, die sicherlich alle nicht Millionäre sind, und in abgewirtschafteten Hütten leben. 😵💫
Sie können sich keinen Urlaub leisten, wohnen aber, wo sie wollen. Doch die Liquidität fehlt! Wo kommt das Geld monatlich her? Sie können ja nicht einfach mal sagen: *Heute verkaufe ich den Schornstein und nächste Woche das erste Obergeschoss, damit ich wieder flüssig bin.* 💔
Ja, dieses Konzept ist für viele erstmal nicht so nachvollziehbar. Ich denke oft: *Ich werde mietfrei wohnen im Alter!* Dabei kann das auf verschiedene Weise geschehen – entweder, indem ich Mieteinnahmen kassiere und davon die Miete für ein anderes Objekt bezahle oder indem ich so viel Geld habe, dass ich Immobilien bar kaufen kann. 🏡💰
Ein anderes Thema ist: Eine Immobilie ist nur dann eine Investition, wenn ich sie vermiete. Alles andere ist eine Verbindlichkeit und stellt eine Lifestyle-Entscheidung dar.
Das sollte man bitte nicht miteinander verwechseln und vor allem nicht glauben, dass die Altersvorsorge durch ein Eigenheim für dich erledigt ist – das ist ein ganz großer Trugschluss! 🚫
Jetzt zu meiner emotionalen Reise mit der ersten Immobilie: Ich muss sagen, es war ein echtes Auf und Ab. Natürlich musste ich mich intensiv mit dem Thema Risiko auseinandersetzen. Am Anfang dachte ich mir: „Scheiße, ey, jetzt hast du Schulden!“ Du hast so viele Jahre gebraucht, um schuldenfrei zu sein. 😵💫
Du wolltest keine Verbindlichkeiten mehr, und nun willst du dir eine Immobilie kaufen und nimmst wieder Schulden auf. Hier ist es wichtig, zwischen guten und schlechten Schulden zu unterscheiden. Schlechte Schulden sind das, was ich gerade erwähnt habe.
Man kann darüber streiten, ob ein Auto dazu gehört – aber bei vielen Dingen ist es offensichtlich: Fernseher, Kreuzfahrten, Hochzeiten, Thermomix… you name it! 😅
All das kann man finanzieren, und das ist wirklich Wahnsinn! 💥
Schlechte Schulden, vor allem Konsumschulden, zeigen einfach, dass man über seinen Verhältnissen lebt. Du besitzt oder leihst dir Dinge, die du dir eigentlich nicht leisten kannst. Das ist ein Punkt, den man klar festhalten sollte! ❌💸
► Julie: Vielleicht eine kleine Anekdote dazu: Ich predige das ja auch immer wieder, und bei vielen Leuten kommt es an, aber bei manchen leider nicht. 🤷♀️
In Südamerika bin ich zum allerersten Mal darauf gestoßen, dass ich wirklich für alles, wo ich meine Kreditkarte rüberreiche, Kreditschulden machen konnte. Ich konnte für alles angeben, ob ich das in 3, 10 oder 20 Raten machen möchte. Alles, sogar den Kaugummi im Supermarkt! 🍬✨
Da musste ich jedes Mal angeben, in wie vielen Raten ich bezahlen möchte. Am Anfang wusste ich gar nicht, was die von mir wollten, bis ich es mir erklären ließ.
Und dann habe ich natürlich immer gesagt: *Nein, ich möchte keine Ratenzahlung!* Aber sie bieten für alles Ratenzahlungen an, bis auf 35 Cent für einen Kaugummi.
Viele nutzen das dann auch für Hosen oder machen den großen Wocheneinkauf. 🛒 Alles wird auf Raten gekauft, und das ist ganz, ganz furchtbar, denn die Leute haben gar keinen Überblick mehr. 😳
Wie viele Raten sie noch von vor 10 Monaten haben, ist oft unklar. Und das ist wirklich krass! 💥
• Maike: Schlechte Schulden vs. gute Schulden: Wenn ich mir Geld von der Bank leihe, um eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen, dann sind das gute Schulden. ✅🏡
Es gibt ja die Schufa, die kennen wir alle. Wenn wir uns um eine Mietwohnung bewerben, benötigen wir einen Schufa-Bonitätscheck. Wenn ihr mal eine ausführliche Datenkopie bei der Schufa anfordert, wird ein Score berechnet.
Dieser Score zeigt an, mit welcher Wahrscheinlichkeit die Bank damit rechnen kann, dass sie dir Geld leiht und es auch wieder zurückbekommt. Der höchstmögliche Wert ist 100 Prozent – ein theoretischer Wert, den niemand erreicht, da es immer statistische Ausfallrisiken gibt. 📊🔍
Ein Ratenkredit – das fängt schon bei Anbietern wie Klarna an, wenn ich *Buy Now, Pay Later* mache oder bei PayPal in 14 Tagen. 💳 Auch das ist eine Form von Kredit, und all das landet in der Schufa. Das muss man sich auch bewusst sein! 📝✨
Solche Arten von Krediten verschlechtern tatsächlich deinen Score! 😟 Ein laufender Immobilienkredit hingegen verbessert den Score. Das ist also nicht nur so daher gesagt mit den guten Schulden und schlechten Schulden – auch die Schufa beurteilt das entsprechend. 📉📈
► Julie: Wenn man gar keine Kreditkarte hat, wird man ebenfalls schlechter eingestuft und erhält Minuspunkte. 🏦 Es ist daher ganz spannend, sich eine Kreditkarte zuzulegen, nur um seinen Score bei der Schufa zu verbessern. So zeigt man, dass man, wenn die Kreditkarte immer gedeckt ist, auch in der Lage ist zu wirtschaften.
Ein weiterer interessanter Punkt: Wenn man in einer Partnerschaft ist und nur eine gemeinsame Kreditkarte hat, die auf den Partner läuft, hat man selber keine und erhält dadurch eine schlechtere Bonität als der Partner. 🤔💔 Das sollte man beachten, wenn man seine finanzielle Situation plant!
Es ist also wichtig, über solche Aspekte nachzudenken, um seine Finanzen und seine Kreditwürdigkeit zu optimieren! 💪💼
• Maike: Das Thema Schulden war für mich emotional herausfordernd; ich habe ein bisschen daran geknabbert, aber letztendlich habe ich es verstanden. 🤔💡
Das nächste war, dass ich erstmal Selbstbewusstsein aufbauen musste, um überhaupt zu einer Bank zu gehen. Ich war von früher so sozialisiert, dass ich mir das kostenlose Girokonto und den kostenlosen Broker gesucht habe, immer darauf bedacht, so wenig Geld wie möglich an die *bösen Banken* zu geben. 💰💳 Ich wollte die besten Tagesgeldzinsen und so weiter.
Ich musste also umschalten und begreifen, dass ich die Bank benötige, wenn ich eine Immobilie finanzieren möchte. Ja, die Bank ist in diesem Fall mein Geschäftspartner. 🤝✨ Diese Erkenntnis war emotional wirklich herausfordernd.
Was ich mir hingegen nie wirklich schwer gemacht habe, war der Umgang mit Mietern oder Mit-Eigentümern. Natürlich kommt eine komplett neue Rolle auf einen zu, aber ich dachte mir: *Ich habe mit DAX-Vorständen gesprochen, was für Probleme könnten auf mich als Vermieter zukommen, die ich nicht lösen kann?* Also war ich da relativ selbstbewusst. 😄💪
Auch das Thema Steuern hat mich schon immer extrem interessiert. Daher hatte ich kein Problem damit, zu denken: *Jetzt muss ich an meine Steuererklärung noch eine Anlage V dran machen.* 📊
Im Gegenteil, ich mache das extrem gerne und investiere natürlich auch so, dass ich alles steueroptimiert handhabe. Es gibt für mich nichts Schöneres, als dem Finanzamt einen Strich durch die Rechnung zu machen! 😅🏦
Natürlich ist das so. Dabei kommt ein weiterer emotionaler Aspekt ins Spiel: Es ist ein People-Business. 👥
Wenn wir über Aktieninvestments reden, klappe ich einfach meinen Laptop auf, öffne meinen Browser, suche mir die Aktie aus und klicke auf *Kaufen* – und ich bekomme die Aktie genau zu dem Preis, wie sie gerade an der Börse gehandelt wird. 💻📈
Das funktioniert bei Immobilien natürlich ganz anders. Da muss ich kommunizieren, ich muss telefonieren, mit Maklern sprechen, verhandeln, in Kontakt treten und auch persönliche Termine wahrnehmen. 🔍✉️
Immobilien nur durch den Laptop zu kaufen, funktioniert nicht – ich muss rausfahren und mich persönlich einbringen! 🚗🏘️
Das war für mich schon eine große Herausforderung, denn ich musste zeitliche Themen berücksichtigen. Ich dachte mir: *Wie kriege ich das denn neben meinem 60-Stunden-Job hin?* 😅 Ich kann mir vorstellen, dass es vielen Ärztinnen und Ärzten hier ähnlich geht, die sich fragen: *Wann zum Teufel soll ich das noch machen?*
Genau, das geht nicht einfach mal eben so nebenbei und auch nicht nur abends um 23 Uhr. Man braucht einfach auch die Zeit, um zu normalen Büroöffnungszeiten E-Mails zu schreiben, Telefonate zu führen und Termine persönlich wahrzunehmen. 📆📞 Das war die nächste Hürde. Aber: Wo ein Wille ist, da ist auch ein Weg! 💪✨
Ich hatte entschieden, dass ich das machen muss. Ehrlicherweise habe ich gesagt: *Ich muss einen Weg finden, wie ich die Rendite auf mein eingesetztes Kapital noch einmal hebeln kann, um meinem Ziel schneller näherzukommen.* 📈
Ich meine, man kann sich einfach mal überlegen: *Wie lange dauert es, bis man 100.000 Euro im Depot angespart hat, im Vergleich dazu, wie lange dauert es, bis man 100.000 Euro im Immobilienmarkt platziert hat?* 🏘️ Das kann in zwei Wochen gehen – natürlich unter Berücksichtigung eines entsprechenden Verschuldungsgrads, klar.
Aber ja, ich wollte einfach schnell unterwegs sein, und dann habe ich es gemacht! 🚀
► Julie: Wahnsinn! Und wie geht es dir damit? Es sind mittlerweile acht Immobilien, und dementsprechend hast du auch eine gewisse Höhe an Krediten. Wenn du mögen würdest, sag ruhig mal die Summe, die du jetzt verschuldet bist. Das ist ja garantiert auch etwas, das mit dir arbeitet. Wie gehst du damit um? Hast du da Tipps, wie man mit so einer hohen Kreditsumme umgehen kann? 🤔
• Maike: Also, ich sage mal so, wir sind noch im sechsstelligen Bereich. 💰 Ich habe sehr, sehr günstige Immobilien gekauft, weil ich auch auf die Rendite achte. Das sind alles Immobilien, die sich sehr gut vermieten lassen, die aber meinem eigenen Anspruch nicht genügen würden. Das sage ich ganz ehrlich! 💃
Das fällt vielen schwer, im Kopf umzuschalten und zu sagen: „Ja, nee, da würde ich ja nicht wohnen.“ Eine Einzimmerwohnung ist mir viel zu klein, und ich hätte schon gerne Fußbodenheizung. Was? Kein Balko und keine Badewanne? ✋
Das ist ein ganz, ganz wichtiger Schalter, den man im Kopf umlegen darf. Man sucht nicht für sich selbst, sondern ein Objekt, das sich einfach gut vermieten lässt. Es gibt, ich weiß nicht, wie viele Millionen Mietwohnungen – ich glaube, 60 bis 65 Prozent der Deutschen leben zur Miete. 🏢
Wie gehe ich mit den Schulden um? Ich mache mir ganz bewusst, dass ich ja nicht nur Schulden habe – im Gegenteil, ich habe ja auch einen Vermögenswert. 📈 Es wäre fatal, einfach nur zu denken: „Oh Gott, ich will alles in den roten Zahlen sehen, diese großen, hohen roten Zahlen!“ Das ist der völlig falsche Ansatz!
Was ihr machen solltet: Erstellt euch eine Vermögensübersicht, wo auf der einen Seite die Verbindlichkeiten stehen, aber auf der anderen Seite – und das ist ganz wichtig! – auch die Vermögenswerte.
Das heißt, am Anfang ist es einfach mal der Kaufpreis der Immobilie; wenn sie 100.000 Euro gekostet hat, hat sie einen Vermögenswert von 100.000 Euro. Und dann sollte man regelmäßig schauen, wie sich die Immobilie im Wert entwickelt. 📊
Ich habe seit 2019 auch noch ein bisschen Wertsteigerung mitgenommen, und die Schulden werden ja auch jeden Monat weniger. 💪 Ich tilge meine Kredite mit 2-3% pro Jahr.
Das bedeutet, da sind im ersten Jahr einfach schon 2% weniger, im nächsten Jahr noch mal ein bisschen mehr als 2%, weil das ja auch einen Zinseszinseffekt hat – nur andersrum.
Die Tilgung läuft dann auch irgendwann schneller, deswegen spricht man auch von anfänglicher Tilgung. 🏡✨
Genau, ich mache das jährlich in einem großen Ritual. Ich setze mich hin, ziehe die Restschulden der Darlehen heraus und werte die Immobilien einfach nochmal neu ein. 📊✨ Es ist wirklich spannend zu sehen, wie diese Differenz zwischen Schulden und Vermögenswerten immer größer wird.
Das ist etwas, bei dem man langfristig begreift, wie dieser Hebel tatsächlich wirkt. Es ist ein tolles Gefühl zu wissen, dass die Tilgung einfach automatisch läuft. 💪 Eine Wertsteigerung ist etwas, mit dem ich nie gerechnet hätte – darauf würde ich niemals spekulieren. 🤷♀️
Das Szenario sollte nicht sein: *Ich kaufe jetzt eine Wohnung und verkaufe sie in 10 Jahren teurer.* 🚫 Stattdessen sollte das Szenario sein: *Ich kaufe jetzt eine Wohnung, vermiete sie, finanziere das solide und gehe davon aus, die Wohnung für immer zu behalten.* 🏡 Dann spielt die Wertsteigerung eigentlich nur eine untergeordnete Rolle.
Nichtsdestotrotz, wenn ich jetzt verkaufen müsste, hätte ich vor Steuern einen sechstelligen Betrag realisiert – einfach durch die Differenz zwischen Immobilienwert und Verbindlichkeiten. 💵💼 Das ist das, worauf ich schaue: nicht nur auf die Schulden, sondern auch auf das Gesamtbild! 🌟
► Julie: Ja, mega spannend! Vor allem, weil du jetzt auch einen Aspekt angesprochen hast, auf den ich mit dir eingehen wollte. Viele sind hier, weil ich ebenfalls in die Selbstständigkeit gegangen bin.
Das allererste, was ich bei Med.In.Business 🩺 gemacht habe, war, dass ich zertifizierte Gründungsberaterin bin. Das bedeutet, ich unterstütze Menschen dabei, sich selbstständig zu machen. ✨
Dementsprechend sind hier viele, die entweder in die Selbstständigkeit gehen wollen oder schon selbstständig sind, so wie du und ich. Ich weiß von einigen, die sagen: *In der Selbstständigkeit ist es eben nicht so, dass ich jeden Monat mein Geld und mein Gehalt bekomme.*
Es ist ein Auf und Ab 📈, und das kennst du genauso gut wie ich. Es gehört zur Selbstständigkeit einfach dazu.
Man sollte natürlich das Jahr optimal planen und aufstellen, aber es ist so, dass der Kredit jeden Monat reinkommt. 💸
Die Bank möchte natürlich auch jeden Monat ihr Geld haben und gibt verschiedene Kredite für Selbstständige heraus.
Hast du vielleicht Tipps, wie man gut mit einer Bank verhandeln kann? 🤔
Und wie gehst du damit um, dass du im Kopf haben musst, jeden Monat das Geld parat zu haben, um die Kredite abzuzahlen, selbst wenn du vielleicht in dem Monat im Urlaub warst und deswegen kein Gehalt hattest? 🌴💼
• Maike: Ja, genau! Also, für Selbstständige ist es etwas schwieriger, Darlehen von der Bank zu bekommen, besonders wenn man noch ganz frisch selbstständig ist.
In der Regel benötigt ihr mindestens drei abgeschlossene Geschäftsjahre, um der Bank eure Bonität nachzuweisen und ihnen eine Perspektive zu geben: *Hey, wie geht es denn mit meiner Selbstständigkeit weiter?* 💼
Das bedeutet auch, einen Businessplan vorzulegen. Was sind denn eure Planzahlen für die nächsten 1, 2, 3 oder 5 Jahre? 📈
Im Vergleich dazu haben Angestellte es leichter. Die bringen einfach die letzten drei Gehaltsnachweise und den Einkommensteuerbescheid des Vorjahres mit, und schon sind sie in der Regel gut aufgestellt. Für Selbstständige ist das also herausfordernder. 👀
Ein kleiner Vorteil ist, dass man in der Regel direkt in der Firmenkundenabteilung landet. Dort arbeiten die cooleren Banker! 😎
Meine Erfahrung ist, dass Banker in der Firmenkundenabteilung verstehen, dass eine Immobilie als Investment und als Kapitalanlage eigentlich ein kleines Unternehmen ist.
Ich investiere, und mein Kunde ist der Mieter. Er zahlt mir einen Preis für mein Produkt, in Form seiner Monatsmiete. 🏢💰 So strukturiert man das dann.
Im Gegensatz dazu kommen Privatkundenberater häufig eher auf das Thema Eigenheim zu sprechen und stellen das gerne in Frage. Sie fragen dann zum Beispiel: *Wieso wollen Sie denn eine Wohnung vermieten? Warum wollen Sie nicht selber einziehen?* 🏠
Das ist vielleicht der Vorteil, als Selbstständiger gleich in der Firmenkundenabteilung zu landen – dort passiert sowas nämlich nicht. 👍
Außerdem ist es von Vorteil, wenn man seine Geschäftskonten bei einer Bank hat, die auch Finanzierungen anbietet. So können sie die Zahlen wirklich schwarz auf weiß sehen. 📊
Ansonsten helfen natürlich auch bestimmte Bestätigungen vom Steuerberater, wie BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) und Bilanzen – alles, was zur Verfügung steht! 🗂️✨
Genau! Und ehrlicherweise, du hast angesprochen, wie ich damit umgehe, dass ich im Business schwankende Einnahmen habe und wie ich das trotzdem mit der Immobilie hinbekomme.
Die Immobilie sollte sich so finanzieren, dass es mit eurem eigenen Einkommen gar nichts zu tun hat. 💼🏡 Man rechnet also mit den Mieteinnahmen, die in der Regel konstant sind.
Die Mieteinnahmen kommen jeden Monat – in der Regel für ein ganzes Jahr. Mietnomaden oder Mietausfälle sind im kleinsten untersten Prozent, vielleicht sogar im Promillebereich.
Das bedeutet, ihr plant nicht, diese Immobilie aus eurem Einkommen zu bezahlen, sondern ihr plant, diese Immobilie aus den Mieteinnahmen zu begleichen. 💁♀️📊
Als Selbstständige/r oder Unternehmer/in habt ihr den Vorteil, dass euer Gehalt nach oben nicht gedeckelt ist. Das heißt, ihr habt die Möglichkeit, auch mal in einem sehr guten Geschäftsjahr einiges an Eigenkapital zu generieren. 💪💰
Die Idee wäre dann, die Immobilie so zu finanzieren, dass man mit ein bisschen mehr Eigenkapital reingeht. Das reduziert die monatliche Belastung, um wirklich zu strukturieren, dass die Kaltmiete, die ich bekomme, ausreicht, um die Rate an die Bank zu zahlen. 📅
Damit kann ich ein gutes Jahr haben oder ein schlechtes Jahr – der Kredit wird auf jeden Fall aus der Miete bedient. 🤯
Natürlich brauche ich Rücklagen, um mal einen Leerstand abzufedern, keine Frage. Aber es sollte mich nicht tangieren, wie die Immobilie finanziert ist. Ich sollte mir keine Sorgen darüber machen, was mit den Einkünften aus meiner Selbstständigkeit ist. Andernfalls ist es ja auch kein Absicherungsmechanismus. 🙅♀️
Es sollte auch ein Stück weit Vorsorge sein, Vermögensaufbau ermöglichen und euch unabhängig machen – sowohl von der eigenen Arbeitskraft als auch vom Business. Das wäre dann wahrscheinlich der richtige Weg! 🌟✨
► Julie: Was jetzt natürlich auch einige im Hinterkopf haben und sie sehr belastet, ist die Erhöhung des Leitzinses. 📈 Der Leitzins wurde ja jetzt gerade auf 4,5 Prozent angehoben.
Du hast gesagt, dass du 2019 das erste Mal in Immobilien investiert hast, als er bei 0 war – das war sehr angenehm. Jetzt ist das natürlich mit 4,5 Prozent schon ein anderer Brocken. 💥
Dementsprechend verunsichert es einige, die sagen: „Na ja, selbst wenn ich jetzt mit 4,5 Prozent rechne, wer weiß, was in einem Jahr passiert? Wer weiß, was in zwei Jahren passiert? Was macht die Inflation damit und wird der Leitzins nochmal angehoben?“ 🤔
Wie gehst du damit um? Was empfiehlst du, um mit diesen Erhöhungen des Leitzinses umzugehen und auch mitzukalkulieren? 📊
• Maike: Also, erstmal ist es so, dass wir, wenn wir ein Immobiliendarlehen abschließen, ein sogenanntes Annuitätendarlehen verwenden und eine Zinsbindung vereinbaren. 🏦✨
Das bedeutet, meine Rate an die Bank verändert sich nicht, wenn ich nicht variabel finanziere – was ich nicht empfehlen würde. Ich muss mir keine Sorgen machen, dass Frau Lagarde etwas in der EZB verkündet und ich im nächsten Monat mehr für meinen Kredit bezahlen muss. 🙅♀️📉
Ich vereinbare eine Zinsbindung, und üblich sind zehn Jahre oder 15 Jahre; ich kann auch nur fünf Jahre vereinbaren oder sogar 20 Jahre wählen. 📅
Ich kann auch ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließen, bei dem ich die komplette Laufzeit des Kredites mit den Zinsen absichere. Damit habe ich das Thema Zinsänderungsrisiko, das du beschrieben hast, komplett ausgeschaltet. 🔒
Ich würde im Moment raten, eine Zinsbindung von irgendwas zwischen 10 und 15 Jahren zu wählen. Man muss sich dann die Konditionen anschauen und wirklich gucken, wie viel teurer die Zinsen wären.
Wenn ich zum Beispiel die 10-Jahres-Konditionen für 4,6 Prozent und die 15-Jahres-Konditionen für 4,65 Prozent bekomme, dann nehme ich die 15-Jahre-Konditionen. 💪📈 Das ist nicht viel teurer, und ich reduziere damit einen großen Teil des Risikos.
Wenn die Differenz zwischen 10 und 15 Jahren in diesem Beispiel höher wäre, sagen wir 4,6 versus 4,9 Prozent, sollte man überlegen, ob es wirklich sinnvoll ist, diese längere Bindung einzugehen.
Dann sprichst du das an: Was passiert, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft? Natürlich würde ich zwei Jahre vorher mal wieder in die Zinsen reinschauen und sehen, wo wir stehen. 👀🔍
Man muss dann auch rechnen: *Wie viel Restschuld habe ich noch übrig zu diesem Zeitpunkt?* 💭Wie hat sich meine Miete entwickelt? Du hast gerade das Thema Inflation angesprochen. Kaltmieten entwickeln sich mit der Inflation.
Wenn du in Immobilien investierst, ist die Inflation dein Freund! 😊 Denn Kaltmieten wachsen in der Regel mit der Inflation, und auch die Immobilienpreise korrelieren mit der Inflation. 📈🏡 Die Schulden sind jedoch eingefroren! ❄️
Das heißt, die Schulden werden durch die Inflation entwertet, und das Vermögen wird durch die Inflation mehr wert. 📉✨ Eigentlich stehst du dann als Schuldner auf der richtigen Seite der Gleichung beim Thema Inflation.
Genau! Wenn du jetzt in acht Jahren schaust und eine Zinsbindung für zehn Jahre vereinbart hast, dann überlegst du: *Wie viel Kaltmiete habe ich jetzt? Wie viel Zinsen könnte ich mir jetzt leisten, und reicht das aus, um meine Anschlussfinanzierung zu stemmen?* 💭💵
Durch die Tilgung hast du natürlich einen niedrigeren Darlehensbetrag in der Zukunft, und in der Regel steht dir dann mehr Kaltmiete zur Verfügung. Das Zinsänderungsrisiko nivelliert sich meistens ganz gut aus. 📈
Falls das nicht aufgeht, hast du immer noch die Möglichkeit, die Immobilien einfach zu verkaufen. 💶 Du wohnst ja nicht drin. 🏢 Wenn alles den Bach runtergeht, die Zinsen sich entwickeln wie auch immer, und du sagst: „Ich komme mit meiner Kaltmiete hier nicht mehr hin“, dann verkaufst du die Wohnung. Es hat ja mit deiner persönlichen Wohnsituation nichts zu tun. 😊
Natürlich, wenn wir dann über Zinsen von 7, 8, 9, oder 10 Prozent sprechen, was ich nicht glaube, dass wir da tatsächlich hingehen werden, denke ich, dass sich viele einig sind, dass wir uns jetzt auf diesem Niveau erstmal für eine ganze Zeit einpendeln werden. 📊
Dafür spricht auch, dass die längeren Zinsbindungen gar nicht so viel teurer sind als die, sagen wir mal, 5 oder 10 Jahre Zinsbindungen. Das sagt ja auch, dass die Banken nicht mit steigenden Zinsen weiterrechnen.
Ich kann die Immobilien dann immer noch verkaufen. Es hat mit meiner eigenen Wohnsituation nichts zu tun. Natürlich muss der Käufer, der die Immobilien kauft, auch rechnen: *Wie viel müsste er sich jetzt finanzieren und welchen Kaufpreis kann er sich leisten?* 🤔💰 Aber das ist dann einfach eine Frage, die man sich stellen muss.
Deswegen macht es mir gar nicht so viel aus. Ich habe das natürlich im Blick! 👀 Ich beobachte mein Portfolio sehr genau, zumal ich wirklich Zinsen habe zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Das heißt, für mich ist der Sprung dann natürlich jetzt auf die 4,5 Prozent, wenn die Zinsbindung 2029 ausläuft, relativ hoch. 📅
Im Moment bin ich sehr bestrebt, die Mieten anzupassen. Das gehört zur Realität dazu. Die Aufgabe eines jeden Immobilieninvestors ist es, die Einnahmenseite zu optimieren, und zwar im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten – mit Hirn, Herz und Verstand! 💡❤️🏠
Es gibt wunderbare Möglichkeiten, seinen Mietern zu unterstützen, wie beispielsweise Wohngeld zu beantragen, damit das für sie kostenneutral läuft. 🏘️💰
Das ist für mich ein Mechanismus, um mich gegen das Zinsänderungsrisiko abzusichern. 📉 Und ich könnte mir vorstellen, dass ich, wenn die Zinsbindungen auslaufen, da ich jetzt so viele Objekte habe, einfach zwei verkaufe.
Das Geld, das ich daraus bekomme, könnte ich für eine große Sondertilgung auf die anderen Objekte nutzen und dadurch quasi die Restschuld über das gesamte Portfolio sprunghaft reduzieren. 📊✨ Aber das ist natürlich eine Portfolio-Denkweise. Wenn ich nur eine Wohnung hätte, wäre das viel schwieriger.
► Julie: Ganz spannend finde ich auch deine Herangehensweise, wie du unterschiedliche Szenarien durchgehst und überlegst, was kommen könnte. 🤔💡 Ich steche gerne mal in die Wunde, um alle aufzuwecken und klarzustellen, dass auch solche Themen kommen können.
Eine der häufigsten Vorwürfe, die man hört, wenn man sich dem Immobilienmarkt nähert, ist: „Naja, du machst hier auf Neureich und verdienst dein Geld und deine Millionen auf Kosten der armen Menschen, die die Mieten zahlen müssen.“ 💸🚫 Das hört man sicher oft, oder?
Was würdest du empfehlen, um darauf kompetent zu antworten, wenn solche Reaktionen vom Freundeskreis kommen, wenn man offen darüber spricht, dass man eine Immobilie als Anlage sehen möchte? 🏠🤷♀️
• Maike: Also erst mal vorweg: Ich bin ja selber eine von den armen Leuten, die zur Miete wohnen. 😅🏡 Ich sitze quasi im selben Boot wie die anderen Mieter.
Natürlich kann man das nicht vergleichen; ich wohne hier in München und zahle vielleicht 20 oder 25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, was eine ganz andere Größenordnung ist. 📊
Ehrlicherweise führe ich diese Diskussion nicht.
Ich versuche, dir darauf zu antworten, Julie, weil du fragst, aber normalerweise steige ich da überhaupt nicht drauf ein, weil es einfach sinnlos und emotional aufgeladen ist. 🤷♀️💔
Am Ende sind das auch verschiedene politische Ansichten, die man nicht übereinbringen will und auch nicht muss. Im echten Leben würde ich dem komplett aus dem Weg gehen oder einfach sagen: *Ja, ist gut!* 👍😊
Was darüber steht, ist die Frage, ob Wohnraum überhaupt als privates Investitionsobjekt gehandelt werden darf. Ich kann jetzt nur aus meinem Portfolio erzählen.
Wer dort wohnt, sind beispielsweise ein Rentner-Ehepaar, ein Frührentner, eine Altenpflegerin, eine junge Azubine und ein Rohr- und Kanalreiniger. 👵👴💼 Ich kann sie gar nicht alle aufzählen! Das sind Menschen, die entweder älter sind und in Rente oder junge Berufsanfänger.
Ich habe auch eine alleinerziehende Mutter mit zwei Kids. 👫👩👧👦 Es sind also schon Leute, die wahrscheinlich eher vom Leben mal gebeutelt wurden. 🌧️✨
Und ja, auch mit meinen Mietern passe ich die Mieten an. 🏡💸 Ich versuche, das immer so sozialverträglich wie möglich zu gestalten. Wenn es die Möglichkeit gibt, Wohngeld zu beantragen, nutze ich das.
Bei zwei Mietern kommt das Geld sowieso über das Bürgergeld direkt von der Stadt an mich. Das bedeutet, sie sind da überhaupt nicht betroffen oder tangiert. 🌟
Ich mache das immer einvernehmlich. Ich gehe zu ihnen hin und spreche mit ihnen. Sie wissen ja auch um die Kosten; meine Kosten steigen ja auch.
Wenn ich einen Handwerker 🛠️ schicke, hat er letztes Jahr 50 Euro die Stunde genommen, dieses Jahr sind es bereits 65 Euro. 💵 Und irgendwo muss das Geld ja herkommen, das ist ihnen auch klar. Also ich stehe da nicht einfach als…
Ich bereichere mich ja nicht persönlich daran. Das sind in der Regel Instandhaltungskosten, die ich ebenfalls zu tragen habe. Bei mir bleibt da überhaupt nichts hängen. Ich muss einfach schauen, dass ich kostendeckend unterwegs bin. 🔧💼
Und natürlich bekommen meine Mieter von mir alles, was sie brauchen. Wenn etwas kaputt ist, wird das natürlich ohne Diskussion sofort behoben.
Ich mache auch diese kleinste Reparaturklausel. 📝 Ich ziehe meinen Mietern nicht die 120 Euro aus der Tasche, selbst wenn ich es dürfte, obwohl es im Mietvertrag steht. Damit meine ich, ich handle mit Hirn, Herz und Verstand. ❤️🧠
Wenn mich jemand tatsächlich so fragt, würde ich entgegnen, dass ich glaube, Wohnraum in der Hand von privaten kleinen Vermietern besser aufgehoben ist als in börsennotierten Aktiengesellschaften. 📊💔
Denn die haben wirklich den Druck – die haben Investoren, Teilhaber der Firma, die ihre Dividende haben wollen und die müssen wirklich Druck auf die Mieten ausüben. Ich kann hingegen flexibel bleiben.
Ich kann nur für mich selbst entscheiden. Ich kann auf mein Mieteingangskonto schauen und sagen: *Okay, den Wasserhahn für 100 Euro übernehme ich jetzt. Das kann ich mir leisten.“*💧💪
Ich muss niemandem Rechenschaft ablegen, keinen Geschäftsbericht anfertigen. Ich glaube, dass es für Vermieter in Deutschland besser wäre, wenn es mehr kleinere private Vermieter gäbe, und davon gibt es sowieso schon total viele!
Einvernehmlichkeit ist, glaube ich, das große Stichwort! 🤝 Es ist wichtig, einfach zu fragen: *Wie sieht eure finanzielle Situation aus? Was könnt ihr euch vorstellen, mehr zu bezahlen?* Die Löhne und Gehälter steigen ja auch. 💼💰
Es ist ja nicht so, dass nur die Miete teurer wird; die Einnahmenseite hat sich durch die letzten Lohnsteigerungen ebenfalls verbessert! 📈✨
Das ist ja nicht so, dass einfach nur die Miete teurer wird. Die Einnahmenseite hat sich verändert; wir hatten jetzt die größten Lohnsteigerungen, die ich in den letzten Jahren erlebt habe. 💼💰
Ja, dann muss eben auch ein Teil davon mehr für Miete ausgegeben werden. Lebensmittel werden auch teurer; damit kannst du nichts machen. Man geht weiterhin in den Supermarkt und muss halt auch weiterhin wohnen. 🏠🥦
Was viele verwechseln, ist das Thema Kaltmiete und Betriebskosten. Wenn der Hausmeister-Service teurer wird, muss ich die Betriebskosten vorauszahlen und muss mich anpassen. Davon habe ich kein Euro verdient! 💵❌
So ist es wichtig zu verstehen, dass eigentlich nur das, was an Kaltmiete fließt, mir wirklich zufließt, weil alles andere leite ich weiter an die Hausverwaltung und an verschiedene Dienstleister.
Das gleiche Thema gilt für Energie. Auch daran bereichere ich mich nicht. Ich habe kein Interesse daran, dass alles teurer wird. Daher ist es wichtig, das einfach ein bisschen zu differenzieren. 📊🔌
Und ich sage mal, das ist auch das Thema Money Mindset: Nur wer Geld hat, kann ja auch Gutes tun. 🌟 Mein Ziel ist es natürlich, Vermögen aufzubauen, finanziell unabhängig zu werden und natürlich auch entsprechend zu spenden und etwas zu bewirken. ✊💖
Wo kann ich denn besser meine Werte leben oder mal Menschen wirklich unter die Arme greifen? Oder auch mal 5 Grad bei der Miete nachgeben, kreativ zu werden, vielleicht mit einer Kautionszahlung oder einer Miete auszusetzen? Das kann ich nur, wenn ich das selbst in der Hand habe. 💡🤝
Ich habe also einen direkten Impact auf das Leben von Menschen, und das ist das Schöne, was dahintersteckt. Ich persönlich fühle mich alles andere als schlecht, dass ich Immobilien besitze und die vermiete und ja auch die Miete anpasse. 🏘️✨
► Julie: Du hast jetzt schon wieder ganz viele Aspekte angesprochen, und ich möchte mit dem ersten anfangen, auf den ich auf jeden Fall eingehen möchte. Ich finde das total schön und sehe das genauso! 🌟
Ich denke, wir müssen uns nicht als Investoren oder auch als Selbstständige, als CEOs unserer Geschäfte für Preise rechtfertigen. Weder für unsere Preise noch für unsere Mieten.
Wir kalkulieren es durch, und so wie wir, ja, aber wenn wir eben als Menschen – und wirklich mit Hören, Verstand und Herz, so wie du gesagt hast – daran gehen, dann kalkulieren wir unsere Preise schon sinnvoll. ❤️
• Maike: Ich würde jetzt einen Unterschied machen zwischen, ob ich ein Coachingprogramm verkaufe oder ob ich eine Wohnung vermiete. Mietenmärkte sind reguliert. Punkt.
Wir haben Mietspiegel, wir haben den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, und wir haben Regularien, wie Mietanpassungen erfolgen dürfen, in welchen Intervallen und in welcher Höhe. 📊
Da muss ich mich schon rechtfertigen. Wenn ich eine Wohnung, weiß ich nicht, statt 8 Euro für 24 Euro vermiete, dann sind wir irgendwo im Bereich Wucher. 😳 Das ist der Grund, warum ich gerade etwas überrascht geschaut habe.
► Julie: Ich meine nicht, statt 8 Euro 24 Euro; wenn wir für uns kalkuliert haben, dass es für uns eine gute Investition ist, aber ein gutes Für und Wider abgewogen haben.
Ich würde niemals predigen, dass ich jemals rausgehen werde und sagen: *Folge den Sternen, meditiere und nimm 500.000 Euro für dein Angebot oder 500.000 Euro für deine Miete.* Das ist einfach nicht meine Herangehensweise. 🚫✨
Was ich sage, ist: Wenn du es kalkuliert hast – und davon gehe ich aus, dass du das genauso machst – wenn du deine Miete und deine Preise wirklich mit Hirn, Verstand und Herz kalkuliert hast, dann kannst du auch zu 100% dahinterstehen und diese Preise rausgeben. Du darfst diese Miete auch rausgeben. 💪💰
Ich finde es ganz furchtbar, was aktuell gerade passiert – die ständigen Diskussionen über alles. 🙄 Das will ich einfach an dieser Stelle sagen: Ich finde es richtig gut, dass du sagst: *Hey, dann halte ich mich eher raus!*
Denn egal in welche Diskussion man sich verwickelt, man kann eigentlich immer nur verlieren. Das gilt sowohl für die Miete als auch für die Preise. Und darauf wollte ich hinaus. 🎤
Ich finde es ganz furchtbar, was aktuell passiert, diese ständigen Diskussionen über alles. Das wollte ich einfach an dieser Stelle sagen: Es ist richtig gut, dass du sagst, *Dann halte ich mich eher raus!*
Denn egal, in welche Diskussion man sich verwickelt, man kann eigentlich immer nur verlieren. Das gilt sowohl für die Miete als auch für die Preise. 📉❌
Was du jetzt angesprochen hast, sind die sozialen Komponenten, warum ich im Moment für mich noch nicht bereit bin, in Immobilien zu investieren. 🏡💭
Du musst vor Ort sein, mit den Menschen sprechen, mit ihnen in Kontakt treten und sehen, wo sie stehen. Das ist wirklich wichtig!
Und dann musst du auch jemandem vor Ort organisieren, um Handwerker hinzuschicken und zu kalkulieren, ob du die Kosten vom Vermieter zurückbekommst oder ob du es erst einmal aus der eigenen Tasche bezahlst. Diese ganzen kleinen Rechnungen kommen immer wieder auf dich zu. 💼💰
Und auch auf diesen Aspekt möchte ich nochmal eingehen: Immobilien sind nicht einfach für jeden geeignet, nur weil man sagt: „Hey, das klingt jetzt gerade alles total großartig, was Maike sagt.“ 🏡✨ Es ist wichtig, dass du auf deine eigene Lebenssituation eingehst!
Das finde ich jetzt nochmal ganz spannend.
Für wen würdest du sagen, ist eine Immobilie etwas? Und für wen würdest du vielleicht auch sagen: „Nee, investiere mal lieber nicht in Immobilien“? 🤔💭 Gibt es da Unterschiede?
• Maike: Also, ich sage mal, jemand, der so passiv wie möglich Vermögen aufbauen möchte, für den ist Immobilien definitiv nichts. 🏡❌
Man muss schon bereit sein, Zeit in den Wissensaufbau zu investieren. Es ist eben so: Wir arbeiten mit Fremdkapital. Wir geben nicht nur unser eigenes Geld aus, sondern auch „other people’s money.“ 💸 Das will gut überlegt sein!
Man muss wissen, wie man ein geeignetes Objekt findet, wie man eine gute Kaufentscheidung trifft und wie man kalkuliert. Außerdem ist es wichtig, einen passenden Standort zu finden. 🗺️
Das sind alles Dinge, mit denen man sich beschäftigen darf. Ich empfehle, über einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten mal so acht bis zehn Stunden pro Woche in das Thema zu investieren. 📅⏳
Wenn jemand sagt: *Nee, überhaupt nicht meins! Ich mache lieber einen ETF-Sparplan und gehe lieber Würstchen grillen!*, dann ist das völlig in Ordnung! 🌭🔥 Aber man sollte sich dann auch im Klaren darüber sein, dass man sich die Chance des Hebelns wegnimmt.
Der Faktor Zeit ist entscheidend – man braucht deutlich mehr Zeit als für die Börse, wenn man nicht aktiv tradet. ⏰📈
Das Emotionale, das du angesprochen hast, ist ebenso wichtig. Ich muss bereit sein, in Kontakt zu gehen mit Menschen und Verantwortung zu tragen. 🤝🏠 Das ist schließlich die Wohnung der Mieter.
Das ist ihr Lebensmittelpunkt. Als Eigentümer und Vermieter bin ich dafür verantwortlich. Und das kann auch mal am Freitagabend sein, wenn ich eigentlich im Feierabend und in Wochenendstimmung bin. 😅
Wobei ich das ein bisschen einschränken möchte: Du hast gerade gesagt, ich muss vor Ort sein. Da würde ich mittlerweile sagen, ich lebe jetzt in München, meine Objekte sind in Essen.
Ich habe sie gekauft, als ich noch in Köln wohnte. Wenn man die Wohnung erst einmal gekauft hat und in Betrieb ist, ist die Entfernung gar nicht mehr so das Problem. 🚗🌍
Es gibt eine Hausverwaltung, es gibt häufig einen Hausmeister, und man kann viele Dinge per E-Mail, Telefon oder Videocalls abwickeln. 📞💻 Das ist echt nicht so das Ding. Man kann die Neuvermietung auch an Makler auslagern. Das geht alles aus der Ferne! 🏢✨
Das heißt, ich würde da ein kleines Fragezeichen dran machen: Muss ich wirklich immer vor Ort sein? 🤔 Aber am Anfang ist es sicherlich wichtig, um das Objekt einfach zu finden. Wenn ich dir jetzt sagen würde, *Julie, mach doch mal drei Besichtigungen die Woche!*, würdest du wahrscheinlich sagen: *Ja, ne, geht nicht.* 😅
Die örtliche Nähe kann also wichtig sein, muss aber nicht immer gegeben sein. Es geht eher um das Thema Zeit und darum, in diese zwischenmenschliche bzw. verantwortungsvolle Rolle zu gehen.
Das ist etwas, wo einfach die Bereitschaft vorhanden sein muss. 🌟 Und dann wirst du einfach wunderbar belohnt mit großen Mechanismen, die im Hintergrund laufen.
Ich glaube, viele, die keine Immobilie besitzen, überschätzen auch den Aufwand. Wenn ich jetzt überlege, wie viel ich im Monat mit meinen acht Objekten zu tun habe: Wenn nichts ist, mache ich die Mieteingangskontrolle, und das war’s! 💼 Die Nebenkostenabrechnung pro Wohnung im Jahr dauert in der Regel nur eine halbe Stunde, wenn überhaupt. ⏳
Die Neuvermietung ist das, was ein bisschen mehr Zeit kostet. Natürlich gibt es auch das Thema Renovierung oder Sanierung, da wird es dann etwas aufwendiger. 🛠️
Aber ansonsten ist das vom Aufwand her überschaubar. Am Anfang ist es viel, weil man das Wissen aufbauen muss und das gesamte Thema erst einmal anschieben muss. 💁♀️
Sobald man die Objekte dann irgendwann gekauft hat und eine gute Hausverwaltung hat sowie gute Mieter ausgesucht hat, hat man in der Regel sehr viel Ruhe. ✔️
Man kann sich dann darauf freuen! Aber die Bereitschaft zur Leistung muss definitiv da sein! 💪✨
► Julie: Ja, cool! Und wenn ich jetzt sage, das klingt großartig: Ich komme irgendwann mal wieder zurück nach Deutschland – sehr vermutlich werde ich das tun – und mir denke: *Jetzt soll es losgehen mit den Immobilien!* 🏡💪
Was würdest du da als allererste Schritte empfehlen?
Ich komme ja nun mal aus Berlin. Du bist aktuell in München, hast aber keine Immobilien in München, sondern in Essen.
Gibt es bestimmte Regionen, nach denen ich Ausschau halten sollte? Wo würdest du sagen, das lohnt sich? Oder was wären deine ersten Empfehlungen? 🤔
• Maike: Also, ich habe jetzt nicht den Tipp für die heiße Stadt. 🔥 Die heiße Stadt, die jetzt voll im Kommen ist, halte ich auch für die falsche Herangehensweise.
Du solltest natürlich eine Standortanalyse machen und erst einmal Städte in Betracht ziehen, die für dich erreichbar sind. Wenn du sagst: *Berlin, keine Ahnung,* dann zieh mal einen Zirkel von 1-2 Stunden Fahrzeit um die Stadt herum und schau, was da alles in deiner Liste landet. 🚗🗺️
Dann gibt es natürlich jede Menge Kriterien, anhand derer man einen Standort bewerten kann. Es geht los mit: *Wo liegt das Kaufpreisniveau? Wo liegen die Renditen?* 💰 Die Frage dahinter ist, *Welche Rendite kann ich da erzielen?*
Wie sind die Zukunftsperspektiven dieser Stadt? Stichworte wie Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Arbeitslosenquote, Infrastruktur, Arbeitgeber – was gibt es dort alles vor Ort? 💁♀️
Sich mit diesen Strukturen auseinanderzusetzen, ist sicherlich der erste Schritt. Denn die Immobilien müssen ja nicht unbedingt in meinem Wohnort sein, schließlich will ich ja nicht selbst darin wohnen. Das wird wahrscheinlich ein großes, 👀 Augeöffner sein!
Und dann würde ich zuallererst das Gespräch mit der Bank suchen. 🏦
Also: einfach mal hingehen, die Zahlen vorlegen und besprechen, was möglich ist. Ist es überhaupt möglich? Und wenn ja, in welcher Höhe – 100.000, 200.000, 300.000? 💃
Dann hat man schon mal ein besseres Gefühl für das Budget, das zur Verfügung steht, und was man zur Finanzierung braucht. Wenn ja, zu welchen Konditionen?
So kann man schon mal ein bisschen kalkulieren und abklären, wann die Bank im Prozess wieder eingebunden werden möchte. Wenn man ein Objekt findet, zu welchem Zeitpunkt sie wieder mit an Bord sein wollen – das wären wahrscheinlich die ersten beiden Dinge, die man tun sollte: Standortanalyse und Finanzierung vorbesprechen. 🔍💰
► Julie: Ich möchte vielleicht auch ein Beispiel aus meinem Bekanntenkreis integrieren, wo gerade das Thema Immobilieninvestition aufkam. Die Zinsen sind gestiegen und viele können sich nichts mehr leisten, wodurch die Preise derzeit wieder gedrückt sind. 📉
Das ist immer so ein Thema, und deswegen war es eigentlich eine gute Möglichkeit, jetzt zu investieren. 🏠✨
Aber die Bank hat, weil du die Konditionen angesprochen hast, zur Bedingung gemacht, dass man mindestens zehn Jahre in der aktuellen Tätigkeit arbeiten muss.
Für meine Bekannte würde das bedeuten, sie müsste bis zu ihrem 68. Lebensjahr arbeiten, weil die Bank es so festgelegt hat. Sie war bereits 58 und hat gesagt: *Ich werde jetzt hier nicht unterschreiben, dass ich für zehn Jahrenoch arbeiten muss; ich möchte schon in die Rente.* 😟⏳
Ich finde es spannend, dass Banken solche Konditionen und Hebel haben und einfach sagen: *Nö, dann nicht.* 🚫
• Maike: Das sind Fragen des Verbraucherschutzes, bekannt als die sogenannte Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie.
Diese Richtlinie möchte uns alle vor dem Ruin bewahren. Das bedeutet: Die Bank sorgt dafür, dass Darlehen bis zum gesetzlichen Renteneintrittsalter abgezahlt sind.
Im Umkehrschluss: je jünger man ist, desto besser stehen die Chancen. Ich selbst war 31 Jahre alt, als ich die erste Immobilie gekauft habe, und 33, als ich die zweite erworben habe. 🏡🌟
Da kann man noch mit relativ niedriger Tilgung arbeiten und auch mit relativ wenig Eigenkapital-Einsatz. 💰 Das wird natürlich älter, besonders wenn man irgendwann in den 40ern oder 50ern ist. Das kann tatsächlich schwierig werden. Vielleicht passt es gut zu dem Thema Voraussetzungen: Für wen ist das was? Je jünger ihr seid, desto einfacher ist es! 🌱
Ich weiß, je jünger ihr seid, desto weniger Eigenkapital ist vorhanden. Das ist meistens so ein Trade-off, in dem wir uns befinden. Wenn wir älter sind, haben wir mehr Cash zur Verfügung. Aber wenn wir jünger sind, haben wir mehr Zeit! ⏳
Und im Fall des Immobilieninvestments ist es einfach gut, viel Zeit zu haben, um das investierte Geld auch zurückzuzahlen.
Es ist mir egal, ob das jetzt 10, 20 oder 25 Jahre dauert, bis das Ding getilgt ist. 🤷♂️
Genau! Und ich sage mal, es ist auch für jeden etwas, der einen hohen Steuersatz hat. Jeder, der sich irgendwo im Spitzensteuersatz (ab 42 Prozent) befindet, der beginnt, glaube ich, bei 65.000 Euro brutto – bitte nicht verwechseln mit normalen Einkommen – ist betroffen. 💸
Jeder, der sich in diesen Sphären befindet, hat ein steuerliches Thema, wo er beim Gestalten profitieren kann, und hat ehrlicherweise auch eine gute Bonität. Da sollte auch Kapital vorhanden sein bei den Gehältern. 💼
► Julie: Ja. Und jetzt bin ich mir sicher, dass die ein oder andere, die jetzt zuhört, denkt: *Jetzt steht schon so lange auf meinem Zettel, ich habe voll Bock, mich endlich noch dieses Jahr damit auseinanderzusetzen! Sobald der Winter vorbei ist, möchte ich endlich in meine Immobilie reinvestieren.* 🏠❄️
Und da ist jetzt die Frage: Wo kannst du dich erreichen? Wie kannst du dich erreichen, wenn du sagst: *Jetzt werde ich mich noch 2023 darum kümmern?* 🤔
• Maike: Ja, also du hast etwas Gutes angesprochen! Ich bin genau, also ich als IKE-Eils, Mrs. Property, bin genau für die Menschen da, die die Entscheidung schon getroffen haben: *Ich will eine Immobilie kaufen.*🏡
Ich helfe dir nicht bei der Entscheidung, ob du jetzt eine Immobilie haben kannst oder solltest. Das ist schon mal ein wichtiger Punkt. Du solltest die Entscheidung getroffen haben: Ja, ich will! 🔑 Wir fangen nicht bei dem Thema Aktien oder Immobilien an. Es gibt auch wunderbare Wege, diese miteinander zu kombinieren. Ich mache auch beides! 📈
Ich rede die Börse nicht schlecht, wie manch anderer Immobilieninvestor. Aber wenn du die Entscheidung getroffen hast, eine Immobilie zu kaufen, und wenn du gesagt hast: *Okay, ich wünsche mir dabei Unterstützung* – das ist auch erst einmal ein wichtiger Punkt.
Man kann das natürlich auch alles alleine versuchen, aber wenn du Unterstützung möchtest, findest du mich als Mrs. Propertyvor allem auf Instagram. 📱✨
Du kannst auch mal auf meiner Website vorbeischauen: MrsProperty.de. Dort kannst du dir den sogenannten Mrs. Property Guide herunterladen – *In sieben Schritten zur ersten Eigentumswohnung*. Da bekommst du schon mal einen kleinen Überblick, wie der Fahrplan aussehen könnte. 📚🚀
Es gibt bei mir zwei Möglichkeiten:
- Mrs. Property Campus: Das ist primär ein Videokurs, begleitet von Q&A-Frage-Sessions. Es ist eher im Bereich des Selbstlernens und Selbstumsetzens eingeordnet. Du erhältst eine umfassende Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du zu deiner ersten Immobilie kommst – von der Standortanalyse über die Finanzierung bis hin zur Beurkundung und darüber hinaus! Themen wie Steuererklärung, Renovierung, Neuvermietung, Verwaltung, Nebenkosten und Abrechnung sind ebenfalls abgedeckt. 💼
- Mrs. Property Mentoring: Hier bin ich wirklich ganz, ganz intensiv an deiner Seite – das waren auch die 50 Personen, die ich eben angesprochen habe. Ich gehe virtuell Händchen haltendmit dir zur Besichtigung. Hinterher freue ich mich über Fotos und Videos per WhatsApp, und du bekommst am Sonntagnachmittag vom Sofa eine Sprachnachricht mit deinen nächsten Schritten. 📸🤗 Das ist wirklich ein super-close Programm, ganz familiär und dort arbeiten wir sehr, sehr intensiv und auch sehr persönlich zusammen. ❤️
In einer kleinen Gruppe bist du mit anderen zusammen und durchläufst diesen ganzen Prozess. Das macht unglaublich viel Spaß, sich mit Leuten zusammenzutun, die die gleichen Ziele haben, ein ähnliches Mindset besitzen, und Out of the Box denken – nicht 9 to 5 bis 68 wollen! 🙌✨ Das sind also die beiden Möglichkeiten.
Aber schau erstmal bei mir auf Instagram vorbei! Dort gibt es schon jede Menge Content zu sehen. Ich teile regelmäßig in meinen Stories auch Einblicke in mein eigenes Dasein als Vermieterin. Momentan passiert nicht so viel, ich habe nicht so viel zu erzählen, das ist ganz schön langweilig. 😅
Deswegen teile ich auch gerne die Erfolge meiner Kunden! Da fieber ich natürlich immer total mit. Gerade diese Woche stehen wieder zwei Notartermine an, und ich bin immer ganz happy, wenn es um die Erreichung ihrer Ziele geht. 🎉
Also Instagram ist wahrscheinlich die erste Anlaufstelle für dich – Mrs. Property! 🌟
► Julie: Ja, cool! Das werden wir alles in den Show Notes verlinken. Also hüpft darüber und schaut auf jeden Fall mal rein! 💻✨ Wenn du sagst: *Hey, ich bin noch in dieser Findungsphase. Ich weiß nicht so ganz, wie ich mit meinem Geld umgehe, wo ich reininvestiere und was zu mir passt*, dann kann ich nur sagen: Komm mit mir durch die Moneydates! 💰💬
Ich habe ein zwölfmonatiges Programm, wo wir ganz intensiv in den Austausch gehen. In der Gruppe sprechen wir ganz offen über Geld und die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten.
Dabei gehen wir auf jeden Fall auch auf Immobilien ein, und dann wirst du einfach mal herausfinden: Ist das was für dich? 🔍🏘️ Spätestens dann solltest du zu Maike hüpfen, wenn du es jetzt nicht eh schon weißt! 😊
Ich danke dir, liebe Maike, für dieses wunderschöne Interview! 💖 Ich wünsche dir ganz, ganz viel Spaß bei deinen weiteren Immobilien und deinen Vermietungen natürlich! Und Toi, Toi, Toi für den Winter, vor allem was die Heizung angeht! ❄️🏠
• Maike: Ja, das hoffe ich auch! Ich wünsche mir das auch. Danke, Julie! 🙏😊
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